Осень ипотеки: бабье лето или первые заморозки

17 октября 2024 г. в рамках программы "Седьмая пара" была проведена встреча онлайн с приглашенным экспертом по актуальной теме: "Осень ипотеки: бабье лето или первые заморозки".

Гость встречи - Бархота Андрей Валерьевич, эксперт ипотечного рынка, постоянный спикер ведущих деловых изданий по проблематике рынков жилья и ипотеки, кандидат экономических наук. 17+ лет опыт работы в банках, 8+ лет опыта анализа ипотечного рынка, работавшего в таких организациях, как "ДОМ.РФ", Сбер, UniCredit.

Андрей Валерьевич начал выступление с анализа ипотечного бума, который переживает Россия последние 5-8 лет и который выразился в росте объема кредитов, хотя при этом ипотечный рынок в России далек от зрелости, если сравнивать его с европейским. Впрочем, в России с 2017 по 2023 гг. отмечен 4-хкратный рост ипотечного кредитного портфеля, что приближает наш ипотечный рынок к зрелости.

Развитию ипотечного рынка в нашей стране отчасти препятствует перегрев рынка жилья и неготовностью домохозяйств обслуживать такую долговую нагрузку в течение 20-25 лет. Гость встречи особо заострил внимание на том, что преодоление трудностей на этом рынке наталкивается на такое трудноразрешимое противоречие, как двойная цель ипотеки: ипотечный кредит берут как для улучшения жилтщных условий, так и для инвестирования средств (в расчете на повышение стоимости недвижимости).

В числе других существенных особенностей ипотечного кредитования выступает его фондированность, обусловленная тем, что стоимость ипотечных кредитов не привязана жестко к ключевой ставке Банка России, но зависит скорее от стоимости гособлигаций. Кроме того, на стоимость ипотечного кредита в немалой степени влияет высокий кредитный риск, т.к. стоимость риска является компонентом цены ипотечного кредита. По этой причине ипотечные кредиты, будучи самыми высококачественными на российском рынке (по причине ответственности плательщиков), остаются самыми низкомаржинальными.

Эффективность и социальная полезность ипотечного кредитования зависят преимущественно от цен на жилье, которые неэластичны в сторону снижения и чаще всего имеют тенденцию к росту, причем собственно ипотека выступает (в случае высокой доступности) тем фактором, который подстегивает рост цен. Санкционные ограничения провоцируют рост издержек в строительстве по причине снижения доступности строительного оборудования, что также сказывается на подорожании жилья и, таким образом, опосредованно влияет на снижение темпов как строительства, так и ипотечного кредитования.

Льготные ипотечные программы, применяемые в России с 2016, не дали желаемого результата и в целом, по мнению Андрея Валерьевича, показали низку эффективность.

На ближайшее время, как заметил эксперт, в России ожидается замедление выдачи ипотечных кредитов, в т.ч. на протяжении двух лет возможен кризис рынка, который в дальнейшем сменится небольшим, но более сбалансированным ростом ипотечного кредитования.

Одним из принципиальных решений современных проблем ипотечного рынка наш гость назвал демифологизацию "человейников" (дорогостоящего многоэтажного жилья, вокруг которого активно создаются мифы о его элитарности, исключительности) в пользу малоэтажного жилья, ипотека на которое будет выдаваться под низкие проценты, а часть такого жилья, возможно, будет дариться по различным государственным программам поддержки семей.